Какой банк списывает ипотеку за бег трусцой

У банков появилась новая схема отъема уже оплаченной ипотеки

В “Российскую газету” обратилась Наталья Аристова, пресс-секретарь “Объединения многодетных семей Москвы”, и рассказала про одного из членов объединения и его несчастье.

В 2006 году Роман Кузубов женился. Супруги хотели иметь много детей, а жить было негде. Выбирал не хоромы в новостройке, а по силам. Нашлась “трешка” на последнем этаже хрущевской пятиэтажки 1960 года постройки, выходящая окнами на одну из самых напряженных московских магистралей – Каширское шоссе.

Роман очень неплохо зарабатывает, но для покупки квартиры ему все-таки не хватало пять миллионов рублей, и он взял ипотеку. Выплачивал почти 15 лет. На днях банк выставил своему заемщику “Требование о полном досрочном возврате”… 10 миллионов 196 тысяч 7 рублей 8 копеек “в связи с невыполнением своих обязательств по выплате ипотечного кредита”.

Невыплату банк предъявил на сумму – по основному долгу всего 252 рубля 38 копеек, и просроченных процентов на сумму аж… 96 копеек.

Столичный банк посчитал достаточным поводом для расторжения договора ипотеки обеспеченного залогом единственного жилья просрочку заемщика на сумму менее трехсот рублей.

Редакция с трудом дозвонилась до сотрудника банковской “службы взыскания”, прикрепленного к Роману. Именно сотрудник этой службы – фактически лицо банка. “Вы подняли мне настроение”, – сказало это лицо, прежде чем бросить трубку со ссылкой на массу работы.

Разбор ситуации с многодетной московской семьей, где растут четверо детей, и в ближайшее время появится пятый, заслуживает самого серьезного анализа. Дело в том, что придуманная банком схема отъема денег и жилья требует внимания правоохранительных органов.

Кому выгодно

В 2006 году Роману было присвоено звание заемщика по ипотеке и номер договора, который, как оказалось в 2019 году, будет его сопровождать до 2039 года. С 30 до 63 лет. Всю жизнь!

Льготную сельскую ипотеку под 3% можно получить до конца 2022 года

Началось все почти 15 лет назад: сотрудник банка “по продажам кредитов” объяснил Роману, что тому выгоднее кредит брать в иностранной валюте, тогда, дескать, процент по кредиту будет ниже.

Но сотрудник не уточнил, кому из сторон было выгоднее, чтобы Роман взял кредит в иностранной валюте. Выгода банков от выдачи Роману кредита в валюте в 2006 году была втрое больше стоимости долларов для самого банка, а “в рублях” выгода банка составляла “всего” 50 процентов.

Иначе говоря, банку выдать кредит в валюте было чуть ли не в шесть раз выгоднее, чем в рублях!

И один этот факт, согласно экономической теории, доказывает огромную рискованность такого займа для гражданина, поскольку банки не только переложили на граждан все свои валютные риски, но и выдали кредиты в валюте практически по огромным рублевым ставкам.

Роману и другим “валютным” заемщикам не хватило экономических знаний отказаться от заведомо для них невыгодного кредитного договора. Есть финансовая аксиома: если заемщик зарабатывает в рублях и платит этими рублями банку, то не должно быть и речи о займах в валюте, если ты, конечно, не профессионал финансового рынка.

В 2014 году пришел валютный кризис. Как семья Романа вообще пережила эту нервотрепку? Что ж, слабые среди многодетных – редкость. В мае 2019 года банк выиграл у многодетной семьи судебный иск о взыскании “остатка” по кредиту и о продаже их квартиры за цену значительно меньшую, чем требовалась для погашения кредита. “Остаток” суд рассчитал в валюте договора – опять в долларах.

И оказался долларовый “остаток” из-за накрученных банком огромных штрафов опять без малого равным полученному в далеком 2006 году займу. А в рублях долг оказался… Да, вдвое больше полученного много лет назад займа! Суд оценил квартиру в 75 процентов заявленного банком “остатка”.

То есть платил Роман банку 12 лет и вместо полученных от банка пяти миллионов рублей стал должен банку много больше.

Первоначальный взнос по льготной ипотеке в РФ снижен до 15 процентов

А сколько сверх этого страховых взносов было заплачено всеми ипотечными заемщиками за предписанное банками страхование жизни и имущества, причем зачастую в родственных банку-кредитору страховых компаниях это учету не поддается.

Но судебное решение не было исполнено. Маленькую квартиру большой многодетной семьи, слава богу, не продали. Может быть, потому, что банк узнал – государство Российское выделило молодой семье полтора миллиона рублей помощи. Получилась помощь не столько семье, сколько опять же банку – деньги транзитом улетели на счет банка.

В 2019 году по рекомендации Центробанка Роман зафиксировал новые отношения в соглашении о реструктуризации долга под кредитную ставку 10 процентов годовых. Долг даже с учетом снижения из-за госпомощи опять оказался более 10 миллионов рублей. Но срок выплаты, это называется “банкиры пошли навстречу”, растянули на следующие 20 лет. Текущий ежемесячный платеж – более 80 тысяч рублей.

Таким образом, к настоящему времени банк уже получил с кредитора вдвое больше, чем дал, и планирует получить еще в пять раз больше. Иначе говоря, Роман получил менее пяти миллионов рублей, уже отдал почти десять и должен отдать еще двадцать пять.

Получил менее 5 миллионов, отдал почти 10 и остался должен почти 25

Редакция попросила банк-кредитор дать свои расчеты этих сумм, но не получила расчета.

Идеальное “убийство”

Из действий банка-кредитора вырисовывается схема отъема заложенной квартиры, опасная для всех “ипотечников”, а не только для “валютных” бедолаг. Создается впечатление, что банк искусственно создает условия для расторжения кредитного договора и выставления приглянувшейся квартиры на продажу, используя малейший повод.

Напомним, поводом для расторжения договора с Романом явилась якобы однократная недоплата 253 рублей в сумме ежемесячного платежа. На самом деле никакой недоплаты вовсе не было. Это очень смахивает на подставу для граждан.

Роман в разгар пандемии коронавируса просрочил выплату полного ежемесячного платежа на пару дней. Банк по-тихому без уведомления оштрафовал его за это и вычел штраф из платежа, который Роман считал полным.

Получилась недостача, эта недостача перекочевала в следующий месяц и “вылезла” через 40 дней формальным, как бы законным, основанием для расторжения договора и продажи квартиры якобы неисправного заемщика.

Марат Хуснуллин: Банки выдали более 100 тысяч кредитов по ипотеке под 6,5%

Сейчас успешные банки сообщают клиенту о каждой списанной с его счета копейке, но банк Романа не счел нужным сообщить заемщику о столь важной проблеме. У редакции нет уверенности, что одновременно с Романом такой бухгалтерский кордебалет не устраивают в отношении сотен других “ипотечников” в десятках других банков.

Банк считает себя во всем правым. Все же по договору… Однако “принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса РФ, не является безграничным.

Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора”, – решил Верховный суд по одному из дел о кредитах.

В данном случае обременительным для заемщика условием является его обязанность самостоятельно рассчитывать платеж по сложнейшей формуле и самоустранение банка от обязанности немедленно сообщить заемщику о любом нарушении клиентом условий договора, начисленных штрафах и пенях. Согласно ст.

307 ГК РФ “стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию”.

Если посмотреть на ситуацию Романа шире, то не должны проценты за кредит быть в шесть раз больше суммы займа ни при каких условиях и обстоятельствах. Гражданин не должен находиться в пожизненной кабале у банка, выплачивая 33 года по полторы и более среднестатистической московской зарплаты за разваливающуюся “хрущебу”.

Ненормально, что пока нет механизма, который автоматически адекватно скорректирует эти отношения с минимальным ущербом для конституционных прав граждан, в том числе на жилище. Если нет такого механизма, то его надо создать, потому что и кризисы, и изменения экономических условий будут.

И значит, для любого ипотечного заемщика останется реальный риск потери заложенной банку квартиры.

ЦБ РФ переложит хлопоты и расходы по страхованию ипотеки на банки

К судебным процессам ипотечных заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей, а может быть, и всех “ипотечников”, должны быть привлечены прокуроры и органы опеки.

Кроме того, “Схема Романа Кузубова” может быть подхвачена недобросовестными сотрудниками банка, действующими в собственных интересах. Сотрудником банка искусственно создается мелкая задолженность, и уже через пару месяцев запускается механизм продажи квартиры с торгов в “родственные”, очень грязные ручки…

Редакция не называет конкретный банк еще и потому, что мы попросили банк прокомментировать ситуацию. Пришел ответ на бланке без подписи. В нем говорится, что банк никого и не собирался выселять, а направил уведомление об этом для поднятия платежной дисциплины заемщика в будущем. Попугать решил…

Для любого ипотечного заемщика существует реальный риск потери заложенной банку квартиры.

Источник: https://rg.ru/2020/08/04/u-bankov-poiavilas-novaia-shema-otema-uzhe-oplachennoj-ipoteki.html

Не панацея: переплата за ипотечные каникулы 2020 года ⋆ ✔ Главный по кредитам

А Вы считали переплату по ипотечным каникулам? Сложившаяся, на сегодняшний день, ситуация в экономике повергает в шок зачастую даже видавших виды людей, благополучно переживших как лихие девяностые года, так и кризис 2008-го. Внешне всё выглядит довольно пристойно: люди в малиновых пиджаках не ездят, машины не взрываются, и даже ситуацию с нефтью пытаются «разрулить» совместными усилиями саудитов, США и России.

Однако, все успехи перечёркивает коронавирус. Становится совершенно очевидно, что введённые карантинные меры неэффективны и не сдерживают распространение болезни. А значит это, по большей части, одно: карантинные меры, убивающие российскую экономику, будут усилены и расширены.

⭐ Переплата по ипотечным каникулам — экспертная оценка

Официально, премьер-министр Михаил Мишустин, заявил, что Правительство РФ делает всё необходимое для поддержания, как малого бизнеса, так и населения. В частности, для населения был упрощён процесс получения ипотечных каникул.

Логика Правительства проста: если избежать финансовой катастрофы нельзя, пусть она хотя бы будет растянута во времени и пространстве. Хотя, на первый взгляд, практика ипотечных каникул общепринята и работает многие годы, ряд экспертов уже высказал мнение, что такое решение приведёт к огромным переплатам по кредиту, и подобное «лечение» окажется хуже самой болезни.

Одной из первых, стала глава Хабаровского агентства недвижимости «Vysotsky Estate» Ольга Филитович, написавшая на своей странице в Инстраграм пост, озаглавленный как «Ипотечные каникулы – адский ад». По мнению Филитович, сумма переплаты вырастет на 69-70%.

Другие эксперты соглашаются с ней в принципе, но не соглашаются в цифрах. Большинство сходится к тому, что ипотечные каникулы в 2020-м году приведут к увеличению суммы выплат на 23-25%.

Внешне, предложенные Правительством, меры, выглядят довольно логичными: взятые ипотечные каникулы позволят в наиболее тяжёлый период не платить банку или платить меньше – в течение полугода. Но банк – это коммерческая организация, имеющая свои интересы, и эти интересы зачастую прямо противоположны интересам заёмщика.

Говоря предельно упрощённо, ипотечные каникулы – это когда заёмщик берёт все пропущенные платежи в долг у банковской организации. При этом – важный момент – ипотечные каникулы можно взять всего один раз.

Хотя, некоторые банки предлагают пролонгирование аж до 12 месяцев, это не от доброты душевной.

Просто, в данном случае, банку выгоднее ждать, пока клиент решит свои проблемы, нежели начинать судебное разбирательство с заранее непонятным результатом.

⭐ Считаем переплату за ипотечные каникулы сами

Составим модель, чтобы объяснить, чем экономистов и специалистов смежных тем так ужасают последствия ипотечных каникул.

Возьмём усреднённые показатели. В 2020-м году средний срок ипотечного кредита составляет 18 лет и 5 месяцев. В результате взятых ипотечных каникул, эта цифра вырастает до 21 года. При средней же ставке в 8,7 годовых сумма вырастет соответственно на 23 процента, то есть составит 581 тысячу рублей.

Если кредит был взят раньше, например, в 2017-м году, цифры будут гораздо более жёсткие: 7 лет и 1,45 млн рублей соответственно.

Филитович приводит иные цифры, которые не обосновывает в своём посте. По её подсчётам, средний срок кредита составляет 15 лет и 6 месяцев.

Взятый в 2017-м году под 11,8 процентов годовых кредит, при выходе на ипотечные каникулы в 2020-м году, будет увеличен до 6 лет и 9 месяцев. То есть, суммарно составит 22 года и 3 месяца.

Сумма же переплаты, как мы говорили выше, составит 69-70% — колоссальная цифра.

⭐ Очевидные минусы каникул по ипотеке

Суммируя вышесказанное, мы наблюдаем ситуацию, когда подавляющее большинство аналитиков и экономистов предостерегают граждан от столь поспешного шага, с одной стороны, а Правительство и банки уверяют в эффективности предложенной меры. Принять же решение предстоит Вам, взвесив все «за» и «против». Вооружитесь калькулятором и составьте своё объективное мнение.

Мы же, в свою очередь, перечислим подводные камни (минусы) ипотечных каникул, о которых не сообщили ни эксперты, ни Правительство России:

1. Законы рынка неумолимы. Значительное количество банковских клиентов, воспользовавшихся ипотечными каникулами, приведёт к тому, что банки неизбежно увеличат ставки по ипотечным кредитам. Выдача ипотечных каникул банками требует от них операционных расходов, за которые кто-то должен заплатить. В данном случае, это будут делать клиенты.
2. Статистика показывает, что, в среднем, на поиск новой работы после увольнения для востребованных специалистов составляет около восьми месяцев. Стандартный срок ипотечных каникул – шесть месяцев. Вывод: большинство заёмщиков просто не успеют выровнять свою экономическую ситуацию и попадут под удар банков.
3. Неочевидный момент, но он присутствует всегда. Согласно закона, ипотечные каникулы не являются причиной для снижения кредитного рейтинга. Строго говоря, у банка даже не должно быть этих данных в истории кредитования. Но по факту, банки прекрасно об этом знают. Так что, логически — банк будет рассматривать такого заёмщика как менее надёжного при следующем получении кредита.

Документально, последнее не будет отражено никак, но отношение банковских менеджеров Вы почувствуете сразу же. И оно будет не в Вашу пользу.

Источник: https://cuj.ru/ipoteka/ne-panaceja-pereplata-za-ipotechnye-kanikuly-2020-goda/

Брать ли ипотеку в кризис и коронавирус летом и осенью 2020

За последние несколько месяцев стране пришлось пережить множество неудобств и неприятных событий, вызванных пандемий. При этом вокруг темы рынка жилья постоянно ходят обсуждения: будет ли понижение цен на квартиры, покупать ли недвижимость в кризис и что станет с ипотечным кредитованием. В статье раскроем тему – как обстоят дела с ипотекой в период карантина.

Что сейчас происходит с ипотечным рынком

До объявления карантина специалистами был зафиксирован рост на оформление ипотечного кредита. За зимний период 2020 года ипотеку одобрили свыше 170 тыс. россиянам, что на 15 тыс.

больше, чем за 2019 год. Такой высокий спрос был связан очень низкими процентными ставками, а также с нарастающей инфляцией.

То есть, пока условия в банках были самыми выгодными, люди старались вкладывать деньги.

Но сразу после наступления ограничительных мер и самоизоляции по всей стране, количество заявок на ипотеку существенно сократилось. Причин тому масса: люди элементарно не могли посмотреть квартиры, посетить банк, некоторые организации даже прекратили на время свою деятельность.

Сотрудники банков не имели возможности связаться с организацией заемщика, для уточнения его платежеспособности. Все эти и ряд других причин помешали многим людям взять ипотеку. Также в некоторых банках процентная ставка стала выше.

На сегодняшний день многие организации возобновили свою деятельность. Самоизоляция в большинстве регионов страны снята, либо носит рекомендательный характер.

Что делать с ипотекой в кризис, если сложно платить

• Просить отсрочку. Вы можете попросить у банка отсрочку выплаты. При этом к заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают ваше трудное финансовое положение. Таким подтверждением может служить приказ о сокращении, либо переводе на неполный рабочий график, свидетельство о рождении ребенка и прочие.
• Рефинансировать ипотеку. У вас есть возможность рефинансировать ипотеку в другом банке. Если вы выплачиваете кредит по высокой процентной ставке, то стоит переоформить кредит на условиях, которые будут выгоднее для вас. Данная процедура поможет снизить ежемесячный платеж, и объединить несколько займов в один.

А вот чего делать точно не стоит, так это уклоняться от выплат.

Такое поведение заемщика приведет к еще более серьезным финансовым проблемам. Просроченные платежи на фоне экономического кризиса могут стать поводом отъема жилья. В данном случае стоит решать вопрос с выплатами мирным путем, не доводя дело до суда.

Ипотечные ставки стали ниже: покупать ли жилье или подождать

По данным Центрального Банка РФ в мае ставки опустились до 7,4%, а в начале года было 8,84%. Это связано, в том числе и с льготной ипотекой на покупку новостройки, процентная ставка которой 6,5%.

По прогнозам экспертов, и обычная, не льготная ипотека в ближайшее время будет дешеветь. В июне 2020 Центробанк снизил процентную ставку до самого низкого значения – 4,5%. По этой причине банки начнут снижать ставки. В связи с этим возникает главный вопрос: брать ли сейчас в период карантина и кризиса, летом и осенью 2020 года, ипотеку? Или стоит ждать более выгодных условий.

Прогнозы экспертов: как низко могут упасть ставки

На сегодняшний день, специалисты считают, что многое зависит от второй волны коронавируса. Если ее не случится, инфляция не начнет прогрессировать, а Центральный Банк будет снижать ставку, то предположительно к концу 2020 года она может составить ниже 4%.

Некоторые специалисты предполагают, что к концу года обычная ипотека может опуститься до уровня льготной, которую уже осенью этого года перестанут выдавать.

Также существует мнение, что более низкие ставки уже невозможны, поскольку для продолжения понижения ставок, Центробанк должен опустить свою до 3-3,5%. Но в нынешних условиях это, по большой вероятности, не произойдет.

Таким образом, оптимистичные прогнозы связаны с тем, что ставки будут падать. Но реальность такова, что для снижения ставок не будет условий. Льготная ипотека заканчивается в ноябре, а она способствовала снижению ставок. Поэтому основное снижение ставок уже произошло.

Брать ли квартиру в ипотеку летом-осенью 2020 года

Снижение процентных ставок это весомый показатель в ипотечном кредитовании. Но помимо этого стоит обратить внимание и на цены на жилье. В ожидании выгодных ставок, может произойти рост на недвижимость. Мнения экспертов по поводу роста цен на жилье отличается.

Одни считают, что цены будут расти, в связи с инфляцией. Другие полагают, что в скором времени будет застой рынка. Реальные доходы населения значительно упали за последние месяцы самоизоляции, и неизвестно, будет ли вторая волна. Если будет, то люди снова временно останутся без работы.

Соответственно, цены на новостройки, по некоторым прогнозам, упадут на 5-10% за предстоящие полгода. А вот на рынке вторичного жилья может быть значительное снижение цен уже к осени, квартиру можно будет купить на 15-20% ниже стоимости.

В одном мнение экспертов сходится однозначно – начнется массовое перекредитование. В связи со снижением ставок, те кто брал ипотеку под 10-12% захотят перекредитоваться.

Оцените, готовы ли вы взять ипотеку в кризис

Таковы вышеперечисленные предположения о поведении ипотечного рынка на ближайшие полгода. Глобального снижения ставок уже, скорее всего не будет. А жилье может даже подешеветь. Поэтому на данный период взять ипотеку вполне хорошее решение, для тех граждан, которые:

• Трезво оценивают свои финансовые возможности;
• Уверены в своем стабильном заработке, несмотря на возможную вторую волну пандемии;
• Приняли решение о взятии ипотеки не под предлогом выгодных условий и низких цен, а взвешенно.

Важным условием ипотечного страхования является страхование ипотеки. При ипотеке в Сбербанке рекомендуем застраховаться на ПОЛИС812. Помимо выгодных тарифов и надежных страховых, мы предоставляем своим клиентам скидку на покупку любого страхового полиса. По промокоду polis15 скидка 15%, а также 500 бонусных  рублей.

Источник: https://polis812.ru/blog/brat-li-ipoteku-v-krizis-i-period-koronavirusa/

7 лайфхаков от ипотечных заёмщиков: как меньше переплачивать по кредиту?

Как пишет наш читатель Roma Kopylov, существенно выгоднее заключить договор в страховой компании из списка страховщиков, отвечающих требованиям банка, чем поручить банку выступить посредником и оформить вам полис, тем более если его стоимость будет включена в тело кредита.

Напомним, что при ипотечном кредитовании заёмщик должен застраховать залог, свою жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности на квартиру (титул).

По опыту другого заёмщика – Павла Каратаева, речь идёт об экономии в размере 35-40%. Так, сотрудник банка оформил ему страховку стоимостью 20 тыс. рублей за каждый год без уменьшения суммы, на третий год он отказался от неё и оформил полис напрямую в страховой из списка одобренных банком уже за 12 тыс.-13 тыс. рублей.

2. Даже любые свободные пару тысяч, внесённые досрочно, помогут сэкономить

Inna Churilova оформила ипотеку на 7 лет. Её ежемесячный платёж составлял около 20 тыс. рублей. За весь срок она должна была переплатить банку 448 тыс. рублей, в итоге вернула кредит за год и заплатила всего 84 тыс. рублей.

«Я сразу понимала, что платить буду досрочно, – рассказывает Инна. – Первый раз я заплатила 30 тыс. рублей, то есть досрочно внесла 10 тыс. и увидела, что у меня появилась экономия по процентам в эти же 10 тыс. Поэтому любые лишние пару тысяч кладите на тело долга».

Будем честными, небольшие суммы убедить себя вносить досрочно легко, они и так погоды не сделают, а вот «оторвать» от себя крупную сумму гораздо сложнее. На этот счёт у другой заёмщицы – Натальи Бессоновой есть своя хитрость.

«Лайфхак «как мотивировать себя отдавать большие суммы (например, премии) на ипотеку, а не на новые туфли»: я в уме просчитываю, что со 100 000 отданных вперёд денег ежемесячный платёж уменьшится примерно на 1,5 тысячи, что в год составит 18 тысяч, почти пятая часть суммы. Меня этот факт греет», – делится она.

3. Досрочные платежи активнее всего нужно вносить в первые годы кредитования

Как объясняет Дмитрий Бестсонов, структура аннуитетных платежей построена таким образом, что первые несколько лет почти весь ваш ежемесячный платеж – это проценты по ипотеке.

«В течение срока структура плавно меняется в сторону тела кредита. В конце срока почти весь платёж – это уже практически только сам кредит.

Поэтому чем больше вы выплатите в самом начале, тем в целом меньше переплатите банку процентов за пользование кредитом», – заключает заёмщик.

Кстати, у Дмитрия большой опыт в этом вопросе: за счёт кредитных средств он покупал две квартиры и горел на валютной ипотеке (по этой причине потерял первую квартиру).

4. При досрочном погашении выбирайте опцию «уменьшение ежемесячного платежа»

При частичном досрочном погашении банк может предложить заёмщику выбрать, что произойдёт после внесения платежа – уменьшится срок ипотеки или сократится ежемесячный платёж. По словам Дмитрия Бестсонова, лучше выбрать второй вариант.

«Многие уменьшают срок, потому что им кажется, что 20 лет финансовой кабалы – это ужас, от которого они и хотят избавиться побыстрее. Кроме того, платёж не уменьшается и не возникает соблазна высвободившиеся деньги пустить на ветер.

А я для себя выбрал именно уменьшение ежемесячного платежа. Мне не важно, что срок у меня не сокращается, ведь в обоих случаях тело кредита уменьшается одинаково.

Зато у меня высвобождаются средства, и если вкладывать их опять же в опережающие платежи, то получается, что переплата по процентам на выходе будет меньше», – делится Дмитрий.

Ещё один плюс такого выбора – в подстраховке на случай потери работы. «Согласитесь, будет легче, если к этому моменту вы свой платёж сократите, скажем, с 60 тысяч до 30 тысяч. Так вы дольше будете «на плаву» пока ищете новую работу», – рассуждает ипотечный заёмщик.

5. Досрочный платёж лучше вносить сразу после списания ежемесячного

Когда заёмщик вносит досрочный платёж до или после обязательного платежа, то не вся сумма направляется на погашение тела кредита – часть «съедают» проценты, которые успели набежать с момента списания обязательного платежа, продолжает наш опытный эксперт Дмитрий Бестсонов. Но зато при следующем ежемесячном платеже большая часть будет направлена на погашение основного долга, потому что срок пользования кредитом с момента последнего платежа будет уже не месяц, а меньше.

«И на выходе оно, наверное, получается то же самое, но за одним исключением. Я заметил, что чем позже после ежемесячного платежа вы вносите досрочный, тем меньше сумма, на которую уменьшается ваш ежемесячный платёж. Поэтому платёж вперёд лучше вносить сразу же после списания ежемесячного», – советует он.

6. Супругам выгоднее оформить квартиру на двоих

Со стоимости купленной квартиры можно получить налоговый вычет, максимальный размер которого не может превышать 260 тыс. рублей. И если недвижимость была куплена после 1 января 2014 года, то каждый из супругов может получить вычет в пределах этой суммы, то есть совокупно получится уже 520 тыс. рублей. Главное, чтобы оба супруга были собственниками жилья и наёмными сотрудниками.

«Когда брали ипотеку, посовещавшись, решили оформить на жену, она индивидуальный предприниматель. В банке нам сказали, что «ипешникам» дают ипотеку с большой охотой, если бизнес полностью белый и нет проблем с отчётностью.

Ипотеку нам дали, но не предупредили, что для ИП есть «нюансы» по налоговым вычетам. В общем, у жены ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) 6%, и в этом кроются те самые «нюансы». Если квартира оформляется на ИП с УСН 6%, то налоговые вычеты по закону не полагаются.

Поэтому чтобы получить вычет хотя бы второму супругу, необходимо разделить доли собственности на приобретённую в ипотеку квартиру.

Поэтому если будете брать ипотеку на ИП с УСН 6%, заранее согласуйте разделение собственности на квартиру, можно даже не в равных долях, чтобы получить вычет больше», – советует ипотечный заёмщик Владимир Сляднев.

7. Выгоднее оформить ипотеку с дифференцированным платежом

Дифференцированный платёж подразумевает, что сумма платежа будет меняться в зависимости от срока – первые годы она будет высокой, но с течением времени начнёт постепенно снижаться.

В случае аннуитетной схемы заёмщик вносит весь период одинаковые суммы, но только первое время основная часть этих денег уходит на погашение процентов по ипотеке, само же тело кредита возвращается очень маленькими частями.

«Дифференцированный тяжелее, но честнее (если это применимо к такой кабале, как ипотека). В 2007 году я считал по кредиту на 20 лет, что примерно через 3 года дифференцированный платёж становится выгоднее.», – отмечает наш подписчик Павел Каратаев.

Но не каждый банк предоставляет клиенту право выбора: дифференцированный и аннутетный будет тип платежа, поэтому желающим сэкономить придётся поискать. Как рассказала Inna Churilova, чтобы получить дифференцированный платёж она подала документы в три банка, и только в одном из них её заявку одобрили.

Валентина Фомина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2016/10/19/7-lajfkhakov-ot-ipotechnykh-zajomshhikov-kak-menshe-pereplachivat-po-kreditu/

Можно брать: почему не стоит ждать снижения ипотечных ставок

22 года назад, когда ипотека только появилась в России, кредит на покупку жилья можно было достаточно легко получить под 30%, а то и 40% годовых на 3-5 лет. 15% в валюте считались выгодным предложением. Последние годы ставка колебалась в районе 10%, но уже в рублях. Также на рынке появились льготные ипотечные программы, включая те, что субсидирует государство.

Так, в апреле 2020 года в России запустили льготную ипотеку на покупку жилья в новостройках. По этой программе кредит выдают под максимум 6,5%, у Сбербанка и того ниже – 6,1%. Но при этом ставки по ипотеке в России все равно выше, чем, например, в странах ЕС. Разбираемся, почему так происходит.

Как банк устанавливает цену ипотеки?

Стоимость кредитов вообще и жилищного в частности формируется из нескольких составляющих.

Во-первых, это цена фондирования. Проще говоря, стоимость денег, по которой банк сам привлекает средства. Среди основных источников фондирования можно выделить средства клиентов – физических и юридических лиц, заимствования от ЦБ РФ, привлечение от других банков и займы на российском или иностранном рынке.

На текущий момент ставки по вкладам физических лиц составляют 3,5-5%, а по депозитам юридических лиц – около 3,7-5,5%. Привлечение средств от Федерального казначейства обходится банкам по ставкам на уровне 4,3%. Чем надежнее банк, тем дешевле для него привлечение средств.

Соответственно, и своим заемщикам (в том числе физическим лицам) он может предложить лучшие условия кредита. 

Кроме того, существуют взносы банков в АСВ – Агентство по страхованию вкладов. Российские банки платят 0,4% от портфеля пассивов физических лиц, а западно- и центрально-европейские – всего 0,1%. 

Также существует так называемая норма обязательных резервов ЦБ. Это доля средств привлеченных депозитов, которую коммерческие банки должны держать в ЦБ в качестве резерва на беспроцентном счете. Таким образом, на выдачу кредита банк должен привлечь депозит на большую сумму, что дополнительно увеличивает стоимость кредитных ресурсов еще на 0,2% годовых.

Во-вторых, в цену ипотеки включены операционные расходы банка. Это и аренда офиса, и реклама, и зарплаты сотрудников. Кроме того, сюда входят расходы на оформление и обслуживание ипотеки. 

От операционных расходов тоже зависит цена кредита.

“При среднем размере ипотечного кредита в России в два миллиона рублей банк тратит 40 тысяч рублей, что сразу добавляет 2% от среднего размера кредита к издержкам”, – рассказывает ТАСС главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

Он уточняет: с другой стороны, кредиты гасятся в течение длительного времени, и эти издержки можно распределить на несколько лет, пока кредит не будет обслуживаться. Чем больше сумма и длиннее срок кредита – тем ниже удельные операционные расходы.

В-третьих, это маржа – то, что приносит прибыль банку. Вопреки бытующему мнению, ипотека – низкомаржинальный продукт: на этом виде кредитования банки зарабатывают немного, маржа составляет около 1%. 

И четвертое – риски. Главным образом, риск невозврата. В отличие от других кредитов, ипотека считается низкорисковым кредитованием, поскольку в залоге у банка остается квартира. Однако есть российская специфика – у нас в стране банку достаточно трудно реализовать залог по ипотечному кредиту, если у заемщика начались проблемы.

Так было с валютными ипотечниками – люди взяли кредит на покупку квартиры в иностранной валюте, поскольку процент был существенно ниже, чем у рублевой ипотеки. Но в 2014 году рубль подешевел по отношению к доллару и евро – и заемщики с рублевыми доходами оказались не в состоянии платить по счетам.

“Люди оказались в объективно трудной ситуации, но тем не менее, не вернув кредит банку, они также считали, что квартиру тоже продавать не обязаны”, – вспоминает Михаил Матовников. Центробанку тогда пришлось встать на сторону заемщиков.

Одновременно регулятор фактически сделал невозможным получение и выдачу ипотеки в иностранной валюте. 

Кроме того, нужно учитывать, что ипотека выдается на очень длительный срок, и за 25-30 лет могут возникнуть новые риски, которые не могут предусмотреть ни заемщики, ни банк. А сумма ипотеки, в отличие от потребительского кредита, всегда многократно превышает годовой доход заемщика.

Но в отличие от тех, кто берет средства в долг на покупку, например, телевизора, большинство ипотечных заемщиков действительно соизмеряют свои силы – и, несмотря на все вышеупомянутые риски, обычно платят исправно, утверждает Михаил Матовников.

За всю историю ипотечного кредитования в России уровень невозвратов по ипотеке измеряется долями процента, это неплохой показатель. И кредитный риск – не решающий фактор в стоимости ипотеки.

Если сложить все упомянутые издержки, процент по ипотеке должен быть на уровне 7,5%. Но обычно он выше – если только речь не идет о спецпредложениях с государственным субсидированием. Происходит это из-за того, что российские банки должны учитывать еще один риск – процентный. 

Лишний процент

Инфляция в последние годы в России находилась на достаточно низком уровне, Банк России снижал ключевую ставку, и тенденция к дальнейшему снижению сохранялась до последнего времени. А это означает, что ипотека тоже должна была дешеветь.

 Но ипотека – кредит долгосрочный, и банки должны учитывать не только текущую ключевую ставку (то есть фактически стоимость денег для них), но и риск, что ставка изменится.

В 2021 году вполне возможно, что ставки развернутся – и для банков очень серьезно изменится экономика ипотечных продуктов, полагает Михаил Матовников. 

“Что должно случиться, чтобы премия за процентный риск в составе ипотечного кредита упала? То же самое, что должно случиться для того, чтобы вкладчики были готовы размещать вклады под 3,5% на 10 лет.

Должна быть высокая уверенность, что ставки и дальше останутся на этом уровне, и это зависит от успеха денежно-кредитной политики Центрального банка, от макроэкономической стабильности в стране и от того, чтобы история низких процентных ставок продержалась в России достаточно долгий период времени” – рассуждает главный аналитик Сбербанка. Именно поэтому ставки в Европе ниже.

Разница ставок. Россия vs Европа

До 2014 года Россия наряду с Украиной, Беларусью и Казахстаном была в первой десятке стран с самой высокой инфляцией за последние 10 лет. Достаточно вспомнить 2019 год, когда еще не было серьезного падения цен на нефть и пандемии коронавируса. В России инфляция была 3%, в Италии – 0,5%.

В Чехии реально высокая инфляция на уровне 20% была в начале 90-х. Последние почти 30 лет она не превышала 5%, а последние 15 колебалась в пределах 1-3%. Только в этом году показатель вырос до 3,6% из-за пандемии коронавируса. Центробанк Чехии понизил учетную ставку на 75 базисных пунктов – сейчас она на уровне 0,25%.

В России ключевая ставка – 4,5%. 

Период инфляционной стабильности в Чехии исчисляется десятилетиями. И банки, и граждане уверены, что ставки не будут меняться долго. Поэтому в Чехии ипотеку можно взять под 2-3%. 

“Если бы Россия при нынешнем уровне инфляции и нынешнем уровне ставок ЦБ существовала лет десять, то можно быть уверенным, что наши ипотечные ставки (без учета субсидий) находились бы сами по себе на уровне порядка 6,5-7%, на 1,5-2% ниже текущего уровня выдач”, – говорит Михаил Матовников. 

Очень низкая инфляция и уж тем более дефляция – это тоже плохо для экономики. Тогда она в буквальном смысле слова замирает. Если деньги с каждым днем дорожают, люди их придерживают, чтобы завтра купить на них больше. Соответственно, спрос падает – а вслед за ним падает и производство.

Если не нужно производить больше, то не нужны и работники – начинает расти безработица. Именно для борьбы с дефляцией в некоторых странах ЕС в 10-е годы устанавливали отрицательные кредитные ставки.

Кроме того, проценты по кредитам зависят и от валюты – например, чешская крона до последнего времени лишь укреплялась по отношению к доллару и евро. 

Как взять дешевую ипотеку?

Кризис – время возможностей, это как раз про ипотечное кредитование. Вообще, по плану нацпроекта ставки по ипотеке должны снизиться до 7,9% к 2024 году, но уже сейчас есть шанс взять кредит дешевле. У Сбербанка есть несколько программ с господдержкой.

Ипотеку с господдержкой для семей с детьми можно оформить по ставке от 1,2%  на первые два года (по программе субсидирования от застройщика).

 По аналогичным условиям с субсидией можно приобрести новостройку в ипотеку по запущенной в апреле этого года программе господдержки – ставка составит от 2,6%  на первые два года. Государство объявило о старте льготной программы, чтобы простимулировать спрос в строительной отрасли.

Купить по этой программе квартиру можно только в новостройке и только у юридического лица. Максимальная сумма кредита -12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн рублей – в остальных регионах России. Предложение действует до ноября. 

Всего (по подсчетам правительства) россияне смогут получить до 250 тыс. кредитов на общую сумму больше 740 млрд рублей. В программе задействованы несколько банков.

Оформить этот кредит и другие ипотечные продукты можно через сервис “ДомКлик” – инструмент Сбербанка для поиска, продажи, покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости.

Это новый для России продукт – здесь можно полностью пройти весь путь покупки жилья: и найти квартиру, и подготовить документы, и оформить сделку. 

Естественно, на сайте или в мобильном приложении можно воспользоваться калькулятором, где сразу видно, на какие скидки стоит рассчитывать, покупая жилье от застройщика или квартиру как молодая семья с детьми.

При покупке готовой квартиры, размещенной на “ДомКлик”, тоже дается скидка в 0,3 процентных пункта к ипотечной ставке. Здесь же можно получить онлайн-одобрение как ипотеки, так и объекта недвижимости.

То есть купить квартиру в кредит можно бесконтактно с соблюдением социальной дистанции. 

Могут ли ставки опуститься еще ниже в ближайшее время?

Тенденция к снижению ставок действительно существует: еще в конце 2019 года средняя ставка превышала 9%, а по результатам мая этого года – уже 7,4%. Возникает вопрос: если они будут падать и дальше, может, через год ипотеку можно будет оформить вообще под 5-6%?

Но все не так просто. На самом деле при снижении ставки сумма платежей уменьшается не так сильно, как многие думают, говорит Михаил Матовников. Например, согласно статистике ЦБ, в среднем ставка выдач сейчас составляет 7,4%, сумма кредита – 2 млн.

260 тыс. руб, и берут его на 218 месяцев – это 18 с небольшим лет. Выходит, что в этом случае средний платеж  – около 19 тыс. рублей. Если бы ставка была не 7,4% а, скажем, 6%, он бы составлял примерно 17 тыс. руб. Итого – две тысячи рублей экономии.

Но самое главное –  вместе со снижением ставок обычно дорожает недвижимость. Именно поэтому в Европе, где ставка может быть близкой к нулю, ипотеку берет не каждый – жилье попросту очень дорогое.

Вернемся к статистике ЦБ: с конца 2017-го по конец 2018-го средний срок выдачи увеличился со 187 до 218 месяцев, и одновременно средняя ставка сократилась с 9,8% в 4 квартале 2017 года до 9,2% на конец 2018 года.

По идее, средний платеж должен был сократиться на 10%, но в реальности он вырос на 10%, потому что из-за роста цен на недвижимость выросла и средняя сумма ипотечного кредита.

Поэтому, как ни парадоксально, сейчас для оформления ипотеки сложился очень благоприятный момент, считает Михаил Матовников.

В условиях кризиса объем выдачи ипотечного кредита сократился – упали средние цены, недвижимость можно приобретать с существенными скидами. «Покупать квартиру лучше в кризис.

Ждать дешевой ипотеки в долгосрочной перспективе бессмысленно – это приводит к удорожанию жилья», – говорит Михаил.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/9027033