Как узаконить захват общего коридора в мкд

То есть огородиться от соседей (с их согласия вы можете), а вот оформить в собственность и прибавить к жилой площади вашей квартиры – нет!

Контролируется статьей – 290 ГК РФ (пункт 2).

Однако в редких случаях, когда перепланировка или реконструкция помещения невозможно без присоединения общей площади, возможно присоединение в частую собственность. Однако это бывает только при реставрации и перестройки зданий (статья 40, ГК РФ).

Что нужно знать дополнительно

Как вы поняли нельзя перегораживать самовольно перегородкой коридор. Однако если вы поставите стенку и установите дверь без замка (то есть любой может ее открыть). То преграды для других жильцов не будет и такая перегородка может стоять на законных основаниях.

А потом начинается бурная деятельность. Разумеется появляются недовольные, а им говорят: Пол-года назад было ОСС которо решило.

и срок давности уже прошел, так что смиритесь с произошедшим. (а заодно и бюллютени «потеряют» за давностью)

Но это только первое направление борьбы, и не факт что оно будет успешным.

—————- Второе направление — это добиваться чтобы магазин соответствовал всем установленным нормам.

Начнем с того, какая площадь получилась у магазина? Пункт 2.3 СП 2.3.6.1066-01 запрещает размещать в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, специализированные рыбные и овощные магазины, а также организации торговли площадью 1000 м2.

Идем далее: В соответствии с п.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы…

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Простыми словами – коридор это часть общего имущества, которое принадлежит всем собственникам квартир этого дома. И вы, сами, единолично не можете поставить перегородку, которая перегородит доступ другим жильцам дома до этой площади.

— Что же делать если дверь закрывает собой окно в шахту дымоудаления?

Предусмотреть окно такой же площади над вашей дверью.

Надо сказать, что СНиПами не регламентируется форма такого окна, поэтому тут есть два основных варианта. Можно просто сделать квадратное окно над дверью размерами примерно 50×50 см и поставить в него решетку.

см. При типовой ширине коридора около 2 м это зазор примерно 12-14 см. от потолка.

На практике такие собрания редко дают положительный результат, однако это необходимо для фиксации самого факта нарушения, о чем выносится соответствующее решение. По итогам собрания лучше составить документ, которые должны подписать хотя бы несколько членов общего собрания.

Следующим этапом будет проведение фото- и видео фиксации нарушения, материалы которой будет использована в качестве подтверждения факт самовольного захвата имущества общего пользования.

На третьем этапе необходимо провести работу по сбору информации и сведений о самом нарушителе, чтобы иметь возможность отобразить собранные данные в заявлении, которое будет подготовлено на четвертом этапе.

На четвертом этапе подготавливается заявление и направляется к уполномоченному органу, рассматривать подобные административные нарушения.

Важно

ГК РФ, собственник имущества вправе требовать устранения любого нарушения его права даже в тех случаях, когда такое нарушение не лишает его права на владение имуществом. В случае захвата части коридора или другой общей территории нарушаются права собственника на ее полноценное использование.

1 ст. 40 ЖК РФ). Если такого разрешения не было – можно смело созывать собрание и ставить вопрос об устранении нарушителем препятствий.

Что делать и с чего начать, чтобы воспрепятствовать нарушению

Первое, с чего стоит начать, так это попытаться провести коллективную встречу всех жильцов и вынести на обсуждение вопрос об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.

Внимание

ЖК РФ

Поэтому, чтобы легализовать такую дверь, придется проводить общее собрание жильцов.

Как провести общее собрание собственников

Самостоятельно провести очное общее собрание очень тяжело. Особенно если в доме 2000 квартир: нужно, чтобы все они были согласны.
А вот заочное собрание, теоретически, провести возможно. Придется лично обойти всех и собрать подписи.

Конечно, можно попробовать заручиться поддержкой в проведении собрания у управляющей компании, но тут нет никаких гарантий: там могут просто не захотеть вам помогать.
Если квартир в доме много, на заочное ание может уйти 3—4 месяца, а может и больше.

В вентиляционное окно можно ставить сетку.

— А как быть если дверь закрывает пожарный кран?

Самое простое решение это отдать дополнительный ключ консьержу и написать на двери его номер телефона. Другой вариант это армированная стеклянная вставка в двери, которую пожарники смогут разбить и открыть дверь.

Можно согласовать перенос крана, но это долго и стоит денег.

Есть решение проще. Ставим электромагнитный замок в цепь которого включен пожарный датчик, что и решает проблему. В случае пожара дверь разблокируется.

Не следует забывать, что датчику нужно воздушное сообщение с основным коридором, поэтому небольшое вент. окно тоже нужно.

Удовольствие стоит около $80, но на несколько квартир иметь электронный замок не допускающий подбор ключа не так и плохо.

Это незаконно! Перегородкой считается любая стена, из любого материала, с дверью которая имеет замок и ключ, то есть кроме вас никто не может туда попасть.

Вам могут разрешить ставить стену, только на общем собрании жильцов, когда все жильцы будут согласны. Контролируется это статьями – 44, 45, 46, 47, 48.

То есть, по сути, вам нужно спрашивать разрешение все жильцов дома, а не только вашей лестничной площадки, как это часто бывает.

Можно ли оформить в собственность?

Такой захват части общего пользования, может быть вам разрешен! Однако оформить эту площадь вам будет никак нельзя, это также контролирует закон.

Согласования от требуемых госструктур.
Договор страховки.

Самовольный захват и перепланировка мест общего пользования. Ответственность

Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования.
Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки. В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме. Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:

С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
Нарушение облика общих мест.

Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования.

Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.

Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Основной закон, который регламентирует процедуры перепланировки, в том числе в местах общего пользования – это ЖК РФ.

ЖК РФ

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе… технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы

При этом пользование общим имуществом МКД может осуществляться только на основании решения общего собрания многоквартирного дома, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ для этого необходимо 2/3 всех собственников многоквартирного дома. Согласно же п.п. 3,4 ст.

Коммунальные и надзорные службы смотрели на это сквозь пальцы.

Сейчас за этим стали следить чуть строже, хотя специально никто не ходит и демонтировать двери не заставляет. Но на жалобы граждан и управляющие компании, и пожарный надзор реагируют.

Законно получить разрешение на установку такой двери достаточно сложно, хотя и возможно.

Разберемся, как получить разрешение на установку общей двери в коридоре, если очень хочется, или как узаконить уже установленную дверь, которая вдруг стала мешать соседям.

Ваша лестничная клетка принадлежит всем жильцам

Логичный вопрос, который возникает после чтения закона: если я собственник квартиры, значит, у меня тоже есть доля в общем имуществе в доме.

Данное право закреплено в ст.ст. 289-290 ГК РФ.

Собственники многоквартирных домов, как следует из ч. 1 ст.

36 ЖК РФ, на праве общей долевой собственности имеют право собственности на общее имущество дома, которое предназначено для совместного использования жильцами – лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, подъезды и т.д. Любые действия с этим имуществом единолично не допускаются, должно быть получено разрешение всех собственников в силу ст. 247 ГК РФ, ч. 3 ст. 44 ЖК РФ.

Типичные ситуации нарушения прав Примеров самовольного захвата имущества общего пользование может быть множество.

Живу в этом доме с самого начала. Никаких собраний до этого не проводилась, писали в УК запрос по поводу ОСС, только во время подписания актов приема-передачи квартир застройщик заставлял подписывать пустые бланки ания, но некоторые их забирали и не возвращали, много собственников с того времени уже сменилось.

Собственник первого этажа имеет в своей собственности около 10 квартир, т.е. в его владении суммарная площадь порядка 30% от общей долевой собственности. По результатам якобы ОСС в 2014 году присутствовало и ало 53%.

И вот эти 53% и приняли все эти решения, о согласовании перепланировки и оборудования дополнительных входов в помещение магазина.

Источник: https://razvitieclub.ru/kak-uzakonit-zahvat-obshhego-koridora-v-mkd

Что делать, если соседи отобрали и захватили часть общего коридора

Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с ситуациями, когда один из жильцов самовольно отгораживает часть территории под свои нужды, чем блокирует доступ другим владельцам к пользованию общей долевой собственностью, например проход в общий коридор.

Подобные споры крайне редко разрешаются путем переговоров, а потому возникает вопрос: что делать дальше, если нарушение не устраняется в добровольном порядке и нарушитель ведет себя агрессивно, не желая соблюдать закон.

Порядок распоряжения имуществом общего пользования жильцов многоквартирного дома

Если говорить о правомочности жильцов в отношении имущества и помещений, предназначенных для общего пользования, то каждый жилец имеет право пользования, владения и распоряжения имуществом в размере, пропорциональном площади квартиры, при этом запрещен выдел в натуре его части или отказ от него. Данное право закреплено в ст.ст. 289-290 ГК РФ.

Собственники многоквартирных домов, как следует из ч. 1 ст.

Типичные ситуации нарушения прав
Примеров самовольного захвата имущества общего пользование может быть множество. Один из них – сосед огородил общую кладовую, сушилку или иное помещение таким образом, что другие жильцы утратили доступ к части помещения и возможность его полноценного использования.

Никто из жильцов не вправе самовольно захватывать часть имущества общего пользования в многоквартирном доме, за исключением случаев, когда такое право предоставлено одному из жильцов на основании решения общего собрания собственников квартир в таком доме.

Примеры самовольного захвата общего имущества:

ограничение доступа в общую кладовую;
установка двери и ограничения доступа на крышу;
ограничение доступа в подвальные помещения;
установка двери или ограничение доступа в общую колясочную/предбанник/общую прихожую.

Как гласит ст.

304 ГК РФ, собственник имущества вправе требовать устранения любого нарушения его права даже в тех случаях, когда такое нарушение не лишает его права на владение имуществом.

В случае захвата части коридора или другой общей территории нарушаются права собственника на ее полноценное использование.

Если проводимая жильцом реконструкция касается общего имущества жильцов, то для проведения реконструкции обязательно получение разрешения всех владельцев жилья в доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если такого разрешения не было – можно смело созывать собрание и ставить вопрос об устранении нарушителем препятствий.

Что делать и с чего начать, чтобы воспрепятствовать нарушению

На практике такие собрания редко дают положительный результат, однако это необходимо для фиксации самого факта нарушения, о чем выносится соответствующее решение.

По итогам собрания лучше составить документ, которые должны подписать хотя бы несколько членов общего собрания.

На четвертом этапе подготавливается заявление и направляется к уполномоченному органу, рассматривать подобные административные нарушения. Как правило, это Управляющая компания или специальная комиссия при муниципалитете. Данный орган может выдать предписание жильцу, захватившему часть общего помещения, но никаким иным образом заставить его устранить нарушения они не могут.

Пятый этап, если жилец не устраняет препятствия – обращение в суд. Если собственники общего имущества не достигли единого мнения по пользованию и распоряжению им, то разрешить данный спор можно лишь через суд (ст. 247 ГК РФ).

В суд нужно представить все имеющиеся документы, касающиеся конфликта: фото-материалы, заключение уполномоченных органов и Управляющей компании, коллективные решения собственников жилья и т.д.

Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества.

При составлении заявления важно соблюсти требования ст. 131-132 ГПК РФ в части содержания иска и перечня обязательно прилагаемых к нему документов.

Иск оплачивается госпошлиной в размере 300 рублей, как заявление неимущественного характера.

В совокупности проведенные мероприятия позволят привлечь виновного к ответственности, обязав его через суд демонтировать препятствующие общему пользованию имуществом объекты.

Примечание: При продолжении исполнения решения суда судебные приставы вправе наложить на жильца серьезный штраф и принудительно, с участием УК, произвести устранение нарушения.

Помощь специалиста

Не рекомендуется идти в открытую конфронтацию с нарушителем и пытаться устранить препятствия способом, противоречащим действующему законодательству РФ.

Наиболее оптимальным вариантом будет обращение к юристу или адвокату с просьбой провести работу, направленную на устранение препятствий в пользовании имуществом общего пользования, а также привлечения виновного лица к административной ответственности исключительно в правовом поле и законным способом.

Адвокат Коченков В.В. поможет существенно сэкономить ваше личное время и обеспечит подготовку всех необходимых документов и доказательств для защиты ваших интересов как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Источник: http://pravo18.ru/blog-advokata-kochenkova-v-v/advokat_publications/kak-byit-esli-sosed-zahvatil-chast-obshhego-koridora

Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

>Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс (ЖК РФ)

Как действовать жильцам при захвате общедомового имущества?

здравствуйте меня зовут Сергей.

я живу в новостройке за лифтовыми шахтами в переходном тамбуре находится нежилое помещение это помещение под мусоропровод но мусоропровода в нашем доме нет собственник с нижнего этажа произвел незаконный захват этого помещения путем установки металлической двери тем самым лишив нас доступа к этому помещению а также освещения которое осталось за дверью ,мы собственники квартир с нашего этажа написали заявление в управляющую компанию с требованием демонтировать дверь и восстановить наши права в пользовании общедомовым имуществом ,четыре месяца нас кормили обещаниями и так ничего ни сделали ,тогда мы написали в жилинспекции из жилинспекции в управляющую компанию пришло предписание об устранении всех нарушений прошло два месяца дверь так и стоит у.к ссылается на свое бессилие перед законом . какие действия можно еще предпринять

Мосжилинспекция пресекла незаконное использование общедомового имущества

По обращениям жителей Мосжилинспекция провела проверки и выявила нарушения в содержании общего имущества многоквартирных домов.

Так, в Зеленограде на фасаде корпуса1459 жилищные инспекторы обнаружили вывеску частной компании, занимающей нежилое помещение на первом этаже дома.

Как выяснилось, предприниматели самовольно разместили рекламную конструкцию на фасаде дома.

Общих собраний по вопросу использования общедомового имущества в коммерческих целях жители указанного дома не проводили.

Согласно ч.4 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирных домах могут быть переданы в пользование третьим лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан.

Кроме того, в соответствии с п.10.1 Правил размещения и содержания информационных конструкций в городе Москве, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2013 №902-ПП, запрещается размещение вывесок в границах жилых помещений, в том числе на глухих торцах фасада.

По требованию Мосжилинспекции управляющая организация устранила нарушение.

Жалобы на захват общего имущества поступили также и от жителей двух домов в Северном административном округе.

При осмотре жилищные инспекторы установили, что собственники крайних квартир на 10 этаже в доме 11 корпус 2 на Клязьминской улице и на 7 этаже в доме 26 корпус 1 на Михайловской улице самовольно возвели перегородки в приквартирных холлах и установили металлические двери. Согласно технической документации МосгорБТИ в указанных приквартирных холлах нет обособленных помещений с дверями, отсутствует и решение общего собрания по вопросу отчуждения или передачи в личное пользование части общедомового имущества.

Мосжилинспекция обязала управляющие организации привести помещения в соответствие поэтажным планам.

В настоящее время обе перегородки демонтированы.

«Захватнические» войны соседей

– В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе: коридоры, чердаки, подвалы, лестничные клетки, технические этажи, инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, – поясняет аналитик Региональной общественной приемной по вопросам ЖКХ. – Ни один из собственников не может единолично выделять свою долю из части общего пользования. Таким образом, в случае Ирины Вадимовны ее соседи, прежде чем устраивать помещение для собственных нужд на лестничной площадке, должны были заручиться протоколированным на общем собрании согласием всех остальных собственников.

Присвоение объектов общего имущества является нарушением жилищного законодательства и прав других собственников.

Для защиты своих интересов гражданам необходимо знать перечень общего имущества: эта информация должна быть указана в документах технического учета жилищного фонда. Споры относительно принадлежности помещений к общей собственности могут быть разрешены строительно-технической экспертизой.

В ситуации, как у Ирины Вадимовны, начать следует с письменного обращения в управляющую организацию, которая, в соответствии с полномочиями исполнителя услуг по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, обязана принять меры разъяснительного характера в отношении собственников, самовольно «захвативших» объекты совместного пользования.

[3]

Если в договоре на управление содержится обязанность управляющей компании представлять интересы собственников в суде по этому вопросу, то следует потребовать от УК исполнения своих полномочий.

Если же таковая отсутствует, то собственники вправе обращаться с жалобой в прокуратуру своего района (примерный образец мы публикуем в этом номере «ГЧ»): в соответствии с Федеральным законом «Опрокуратуре РФ», ее органы уполномочены осуществлять надзор за правильностью применения норм Жилищного кодекса.

Еще одним из способов решения таких проблем является обращение собственников в суд с иском о признании действий соседей незаконными и о последующем обязательстве последних демонтировать перегородки.

Читайте так же: Сколько сотрудник может находиться на больничном непрерывно

ОБРАЗЕЦ ЖАЛОБЫ В ПРОКУРАТУРУ

________________________района г. Воронежа

________________________ (адрес прокуратуры)

проживающего по адресу: ___________________________

(адрес места постоянного жительства)

ЖАЛОБА

Я являюсь собственником жилого помещения в многоквартирном доме по указанному адресу.

С____________(указывается дата) мои соседи, собственники (наниматели) жилых помещений № ___ произвели незаконный захват части общего имущества нашего многоквартирного дома, отгородив часть коридора.

Захват произошел без решения общего собрания собственников, таким образом нарушены статьи 36, 37, 44, 45,46,47 Жилищного кодекса.

Фактически был произведен не только самовольный захват общего имущества, но и реконструкция помещения общего пользования без оформления соответствующей документации.

На основании вышеизложенного прошу:

2. Провести проверку и принять меры прокурорского реагирования в части противоправных действий собственников жилого помещения №___ и защитить мои права.

3. После проведения проверочных мероприятий направить в мой адрес письменный ответ о принятом решении.

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства.

Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов.

Однако не всегда большинство даже в 99% будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% .

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Вопросы, по которым большинство собственников проало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное ание по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником: — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;

— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

[1]

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания

Источник: https://zakonvl.ru/samovolnyj-zahvat-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma/

Отгораживаем коридор. Нормативные акты и порядок

Интервью у адвоката из фирмы “Афанасьев и партнеры”. Благодарим Ирину Кузнецову за стенограмму записи.

В домах Невского Синдиката обычно коридоры и холлы с приличным метражом. Эти коридоры могут присоединить к квартирам многие дольщики. Об особенностях этого процесса данный материал.

– Дмитрий, скажите насколько правомочна установка железной двери с лифтовой площадки в общий коридор?

Такая установка двери не просто правомочна, более того снос этой двери запрещен правилами пожарной безопасности, т.к. данная дверь препятствует распространению продуктов горения. Установка железной двери на общий коридор и замка рекомендуется МВД как эффективный способ противодействия ворам как квартирным, так и любителям воровать содержимое квартирных щитков и срезать кабеля.

Однако установка замка на эту дверь должно соответствовать правилам пожарной безопасности.

– А что это за правила?

Согласно п.52 Правил, дверь должна открываться в сторону пути эвакуации, т.е. наружу от коридора к лифтовой площадке. Другой момент, дверь изнутри должна открываться без ключа.

– Можно ли в коридорах ставить шкафы?

Нельзя делать в коридорах встроенные шкафы, это запрещено СНиП 2.01.02-85. Однако в СНиПе ничего не сказано об обычных шкафах, значит действует норма из п. 4.

6 предписывающая иметь свободный проход шириной не менее 1 метра. Следует учесть что из ширины коридора еще вычитается половина дверного проема.

Иными словами, если в коридор шириной 2 м можно к одной из стен поставить шкаф глубиной 60 см.

– Достаточно часто встречается случай, когда соседи живущие в конце коридоров перекрывают часть коридора своей дверью, можно ли эту дверь снести так же самовольно как ее поставили?

Снести можно, только это будет уголовным преступлением предусмотренным ст. 167 УК РФ. Мне известен не один такой случай. Потом действия соседей перекрывших коридор нельзя считать неправомочными без анализа ситуации.

– А разве соседи не произвели себе выделение в натуре части общей собственности?

Распространенное заблуждение. Выделение в натуре к установке двери вообще отношения не имеет. Выделение в натуре это раздел общей собственности и вступает он в силу только после государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), т.к. коридор относится к недвижимости.

Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает, что нельзя себе перевести часть коридора в собственность, но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора. Обывателя может удивить, но юридически собственность, владение и использование разные понятия.

Так вот для того чтобы забрать во владение и использование часть коридора соседи могут иметь вполне законные основания.

– В чем тогда законные основания установки дверей в коридоре соседями?

Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле.

Иными словами, если соседи имеют право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ, то отгородив себе эту часть они забирают в использование, то что им положено.

– Но ведь у некоторых собственников может получится, что их доля приходится на “проходную часть” коридора!

Коридор во всех частях остается проходным, т.к. его назначение быть место прохода к квартирам, поэтому даже отгородившись с соседом на пару вы оба используете свою часть коридора. Потом согласно ЖК РФ помещения должны использоваться по назначению, если ветка коридора предназначена для подхода к определенным квартирам, то только для этого это ветка коридора и должна использоваться.

– Давайте разберемся на примере. У меня на площадке площадь общего коридора 35 кв. метров. Общий метраж всех квартир на площадке 464 кв. метров. Моя квартира имеет метраж 88 кв. метров, а квартира соседа имеет 62 кв. метра. Значит ли это что нам принадлежит 6,6 и 4,7 от площади коридора?

Верно. Еще раз укажу формулу расчета “своей” доли согласно закону.

Площадь Доли = Площадь Коридора * Площадь Вашей Квартиры/ Общую площадь квартир на вашей площадке.

– Хорошо. Другой пример. В другом конце нашего коридора находятся 2 квартиры площадью 58 и 68 кв. метров. Соседи, как я понимаю, имеют право на 9,5 кв. метров, но захватить могут до 13,5 кв. метров. Может ли это расцениваться как ущерб остальным собственникам?

Может. Получается ситуация предусмотренная п.2 ст. 247 ГК РФ. Остальные собственники не смогли получить во владение и распоряжение часть общего имущества в виде причитающейся части коридора, то им положена денежная компенсация. Оценщики обычно оценивают 1 кв. метр нежилых помещений как выгоду в $5 в месяц. Другой вопрос что обиженным соседям эти деньги не взыскать.

– Почему не взыскать ущерб с тех кто использует больше чем имеет право?

Потому что “захватчики” коридора справедливо заявят, что согласно ст. 36 ЖК РФ коридор принадлежит всем собственникам дома, а не только непосредственно их соседям. Поэтому компенсацию надо делить на всех собственников дома, а соседу причитается только доля от нее – обычно 1/300 часть. Стоит ли говорить, что это не окупит даже гос. пошлину на подачу иска?

Мы уже не говорим, что “захватчики” коридоров имеют вполне простой способ узаконить свое положение через Общее Собрание Собственников. Ведь с момента подачи иска до суда пройдет 3 месяца, тут не одно собрание можно провести.

– Как через Общее Собрание Собственников можно захватить коридоры?

Так можно захватить не только коридоры.

Общее Собрание Собственников согласно п 2.3 ст. 44 ЖК РФ имеет право передать общее имущество в пользование кому-либо. Правда для такого решения нужно иметь 2/3 от всех собственников согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ.

Теперь подумаем сами, жильцов живущих в концах коридоров обычно намного больше чем живущих сразу у входа. Потом квартиры в концах коридоров обычно проектировщики делают более большими, а согласно п.3 ст. 48 ЖК РФ голосуют на общем собрании “метрами”. Имеем явно более 2/3 собственников заинтересованных узаконить свое владение коридорами.

Причем сделать такое собрание элементарно, теперь ст. 47 ЖК РФ предусматривает форму заочного проведения общего собрания. Просто в почтовые ящики бросается решение, собственники их подписывают и бросают в другой ящик.

Если инициативная группа проводящая ание еще и хитра, так под шумок может быть переделено и любое другое общее имущество, например площадка под парковку у дома. Надо просто соединить вопросы на ание в один.

– А если все же не удастся получить необходимое большинство ?

Тогда все зависит не более чем от крепости нервов “захватчика” коридора. Мне известен прецедент, когда соседи захватили не много не мало, а 1/2 коридора. Суд пять раз выносил решение, чтобы соседи вернули положенную часть коридора остальным. Только “захватчики” даже в суд не являлись.

Судебная волокита только одного дела обычно идет 5-6 месяцев. И только через полгода являлся пристав с предписанием перегородку убрать. “Захватчики” же просто раскручивали болты крепления перегородки и заносили ее в квартиру. Пристав записывал – решение суда исполнено.

Через полчаса после ухода пристава “соседи-захватчики” ставили перегородку назад. И так пять раз. Истцы тратили годы, а ответчик все лишь минуты и все равно получал свое. Писали в прессу – без толку, приставы только обиделись, т.к. они тут ни причем, таков закон.

Потом “обиженные” соседи просто решили перегородку без суда сломать, на грохот приехали милиционеры и было возбуждено уголовное дело по ст. 167 УК РФ.

– А если дверь соседей перекрыла общий электрический щиток?

Перекрыла ли дверь щиток роли не играет. Там нет оборудования, которое разрешено обсуживать кому-то другому кроме сертифицированного электрика ТСЖ. Ему и должен быть предоставлен доступ в случае аварии. Жильцам проводить электротехнические работы запрещено в ПУЭ.

Другой вопрос если в щитке счетчики. Если да, то доступ к счетчику должен быть обеспечен, т.к. счетчик обслуживается самим собственником.

Иначе как за электричество платить? Обычно в таких случая счетчик переносят в квартиру или прямо на перегородку на которой ставится дверь.

– Что же делать если дверь закрывает собой окно в шахту дымоудаления?

Предусмотреть окно такой же площади над вашей дверью. Надо сказать, что СНиПами не регламентируется форма такого окна, поэтому тут есть два основных варианта. Можно просто сделать квадратное окно над дверью размерами примерно 50×50 см и поставить в него решетку.

А можно сделать по аналогии с п. 1.74 в СНиПе 2.08.02-89. Просто перегородка на которой стоит дверь должна не доходить до потолка и оставленная щель должна иметь площадь не менее 2500 кв. см. При типовой ширине коридора около 2 м это зазор примерно 12-14 см. от потолка.

В вентиляционное окно можно ставить сетку.

– А как быть если дверь закрывает пожарный кран?

Можно согласовать перенос крана, но это долго и стоит денег. Есть решение проще. Ставим электромагнитный замок в цепь которого включен пожарный датчик, что и решает проблему. В случае пожара дверь разблокируется.

Не следует забывать, что датчику нужно воздушное сообщение с основным коридором, поэтому небольшое вент. окно тоже нужно. Удовольствие стоит около $80, но на несколько квартир иметь электронный замок не допускающий подбор ключа не так и плохо.

Вспомним, что 40% квартир по статистике МВД вскрывается отмычками.

– А вообще можно ставить двери в коридоры по правилам пожарной безопасности?

Запрета на это в Правилах нет, но есть требования к дверям стоящим на пути эвакуации. Коридорная дверь должна открываться наружу в общий коридор и открываться без ключа изнутри и иметь просвет не менее 0,8 м согласно СНиП 2.01.02-85. Кроме это коридорная дверь не должна мешать открываться другим дверям.

– Интересно, а не являлось ли действие соседей по перекрытию коридоров перепланировкой за которые предусмотрены санкции в новом ЖК РФ?

Нет, в новом ЖК РФ предусмотрены санкции за перепланировку жилых помещений. Коридор помещение нежилое. Тут даже нет реконструкции помещения, т.к. в определении Госстроя данном в ВСН 61-89(р) признаками реконструкции является изменение строительного объема и площади. Дверь объем и площадь не меняет.

– А разве не нужно согласие ТСЖ для установки двери?

ТСЖ это организация нанятая собственниками для эксплуатации дома и не более того. К имущественным отношениям между собственниками ТСЖ отношения не имеет.

– Как же так? В п. 2 ст. 137 ЖК РФ указано что ТСЖ имеет право предоставлять в пользовании общее имущество!

Законы надо читать до конца, собственники могут ТСЖ поручить распорядится своей собственность, без этого поручения действия ТСЖ незаконны. В ст. 146 указано, что для принятия решений о передаче прав на общее имущество требуется получение 2/3 от всех собственников.

Сплошь и рядом ТСЖ пытается из себя изображать собственника дома, хотя это не более чем группа водопроводчиков и электриков нанятая жильцами. Не говорим уже о том, что любой собственник может выйти из ТСЖ просто подав заявление согласно ст.

143 ЖК РФ и никакие решения ТСЖ для него силы не имеют.

– А если собственник уже связан договором с ТСЖ?

Собственник в любой момент может расторгнуть договор с ТСЖ на основании ст. 782 ГК РФ, но это не снимает с него обязанности оплачивать коммунальные платежи в размере установленном в ЖК РФ.

– И что тогда делать соседямкогда консенсус не найден?

Договариваться. Путь переговоров самый эффективный. Для переговоров как и для судов лучше звать профессионалов. Сэкономите время, а дело-то очень простое. Услуги адвоката по таким делам обычно $100-$200.

Посетите Народный Сайт о Небоскребе на Охте

К главной странице www.nsind.narod.ru

Сайт управляется системой uCoz

Источник: http://nsind.narod.ru/corrida.htm